来自 新浦京理财保险 2020-04-09 19:30 的文章
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2015险企投资性地产:平安增近六成 太保收益率9.5%

T+- (原标题:看好,匹配!险资的物流地产生意经) 不动产投资一直是险资的重要投资方向,其中物流地产更是逐渐成为了大型险企的“心头好”。在近日由中国保险资产管理业协会主办的保险资金物流地产投资策略工作交流会上,业内人士表示,物流地产回报率高、行业前景广阔、与险资特性匹配,保险资金另类投资正逐步从关注商业不动产和城市综合体转到重视物流地产和物流企业。“物流地产依然是我们资产配置的重要方向,随着中国电商的发展,商业经济下沉到三、四线城市甚至乡村,我们看好物流行业的前景。而且,除了自持物流地产之外,物流公司我们也投了不少。”一名大型保险公司高管对第一财经记者表示。物流地产的机遇物流业是重要的服务业,融合了运输业、仓储业、货代业和信息业等。目前我国已成为具有全球影响力的物流大国和最大的物流市场之一,物流行业也越来越受到资本方的关注。发改委、交通运输部研究制定的《国家物流枢纽布局和建设规划》中提到,到2020年要形成30个国家级的物流枢纽,2025年要形成150个国家级物流枢纽。在这一政策红利下,物流行业投融资交易活跃。上述交流会上传递出的数据显示,2014-2018年,物流行业的融资金额达到近1000亿元。业内人士认为,从物流行业的行业特性、收益率及政策扶持方向来看,都是非常适合保险资金投资的标的。保险资金具有可投资规模大、久期长、投资方式灵活的特点,而物流地产的特点是年化回报率明显高于其他物业资产,但布局的时间更长。“物流地产项目的投资流程较长,尤其是一级开发项目,包含拿地、运营、开发等时间,一般项目投资期限在4-5年,如果考虑到网络布局,则需要更长的时间。”参加上述交流会的业内人士表示。长布局对于负债端长久期的保险资金来说,适配度不言而喻。而从收益率来说,物流地产又显著高于其他传统不动产行业。招商证券7月发布的研报显示,整个一线城市的物流地产投资净回报率在7%以上,远高于商业地产和住宅地产在2%-5%的投资回报率。此外,分城市来看,尽管部分二线及环一线的卫星城市物流地产的绝对租金水平低于一线城市,但考虑到其土地成本也相对较低,从收益率角度来看,供需格局较好的二线及环一线的卫星城市物流地产的回报率也较高。另外,上述业内人士表示,保险机构投资者偏好政策指向的“补短板”领域和重点规划发展区域,项目选择上主要投向符合政策导向、满足会计收益、回报具有较强确定性的项目及国家政府拟进行扶持的新型基础设施类项目。物流行业受到国家政策大力扶持,优质物流地产资源稀缺,随着中国扩大内需以及电子商务的发展,物流地产已经成为产业资本、市场机构等布局未来商业版图的重要资源载体。险企悄然布局物流行业“保险资金另类投资逐步从关注商业不动产和城市综合体到重视物流地产和物流企业,目前部分大型险企已经参与对顺丰、发网的投资。”上述业内人士表示。事实上,随着近几年物流地产走上前台,险企已悄然在物流行业内纷纷布局。早在2013年,中国人寿在业绩发布会上宣布与阿里巴巴签署了战略合作协议,利用保险资金支持阿里仓储和物流建设。2017年,菜鸟网络宣布与中国人寿共同设立物流仓储基金,规模为85亿元人民币。2018年2月,国寿投资宣布,与物流业巨头普洛斯联合发起设立了约100亿元的收益增值型基金,投资于境内一、二线核心城市增值型物流资产,这也是当时国内物流行业最大的收益增值型基金。中国平安在物流地产上更是动作频频,中国平安高管多次表达了对物流地产行业的看好。据平安内部人士对第一财经记者表示,目前平安投资的物流地产约有300万-400万平方米。同样,中国平安也选择与普洛斯牵手,平安旗下平安不动产已于去年和普洛斯建立战略合作关系。除了物流地产外,平安在申通、顺丰等物流企业的股权投资上也有涉猎。而在境外物流地产投资方面,2015年中国平安就与美国Blumberg Invest-mentPartners成立地产合资平台,投资于美国的长期优质租赁资产,初始投资组合就包含多个核心市场的全新物流资产,项目价值超过6亿美元。另外,2018年底泰康人寿在万科的物流地产投资基金合伙人变更后进入并成为该基金最大持有人;中国保险投资基金也于2016年与招商局资本投资有限责任公司共同发起设立规模为50.08亿元的仓储物流基金。可以预见,险企在物流地产行业的大手笔投资将继续上演。

从收益情况看,中国太保2015年年报披露,从集团合并总投资收益率来看,“投资性房地产为9.5%,同比上涨了1.4个百分点。” 多位研究人士对记者称,险资投资地产的收益率可重点参考写字楼的租金变化以及公允价值变化。

无论是在国内还是在国际房地产市场,2015年,险资都掀起了巨浪。

险资投资地产的收益情况如何?对2015年投资地产的收益率情况,多数险企并未在年报中公开披露,仅中国太保披露了一项:2015年,从集团合并总投资收益率来看,“投资性房地产为9.5%,同比上涨了1.4个百分点。”

与中国平安和新华保险投资性房地产增长的情况不同,中国人寿和中国太保2015年的投资性房地产资产同比有所下降。

该负责人表示,另外还有一个重要原因是,不少保险公司已经或正在向综合金融集团的方向发展,投资地产行业也是出于集团战略布局的考虑,地产业务可以与保险主业相互呼应,泰康人寿、合众人寿在养老地产的投资就是如此。

冯爱国认为,险资的海外地产投资集中在发达国家的核心城市,并且投资标的一般是地标性建筑,整体来看,投资风险较小。而在国内,他表示,一线城市核心地段的甲级写字楼需求还将继续增加,物业的投资价值也会越来越高,因此,险资在国内投资房地产业会呈现聚集的特点。

“新增保险资金这么多,我们必须找到有效的投资渠道,判断标准主要有两个,一是资金量级,二是预期投资回报率。”某保险资产管理公司负责人对《证券日报》记者称,尽管有的项目预期回报率不错,但资金量太小,对于险资而言,成本消耗太大,也并非理想的投资标的。而房地产投资则具有所需资金大、投资收益较稳定的特点,成为险资青睐的对象。

“租金走势是看一项商业不动产投资收益的重要参考因素之一。”仲量联行中国区研究部总监周志锋对《证券日报》记者表示,从租金走势来看,一线城市的供需增长幅度较一致,租金水平仍然保持上涨趋势,但部分二三线城市的租金却有所下跌。该公司研究数据显示,去年第四季度,北京、上海和广州的甲级办公楼租金与同质办公楼租金环比分别增长了1.1%、2.6%和1.9%;成都、郑州则分别下降了2.0%和6.7%。

事实上,中国平安早已开始在地产界攻城略地。通过集团内部的资源整合,平安好房2015年业务迅速发展,房地产金融平台规划逐步清晰,与世茂、雨润、碧桂园等数十家大型开发商建立了战略合作关系,通过平安好房平台实现的新房房产成交规模超过1500亿元。

根据中国平安披露的2015年年报,截至2015年12月31日,中国平安的投资性房地产资产为275.09亿元,同比增加了58.4%。该公司表示,这是由于“该类投资增加”所致。

从投资回报水平来看,第一太平戴维斯近日发布的报告指出,2015年,美国、欧洲与亚洲市场的写字楼投资收益率基本与前期持平。纽约、洛杉矶西区和旧金山的写字楼投资收益率有所收窄,分别为4.0%、4.49%与4.57%;香港地区与伦敦的写字楼投资回报率分别为2.57%与3.18%。

其中,中国人寿的投资性房地产资产截至去年年底为12.37亿元,同比下降了3.6%,在总投资资产中占比为0.05%。“主要原因是投资性房地产折旧的影响。”中国人寿解释称。

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