来自 新浦京房产 2019-12-21 19:22 的文章
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今后5年,房价走势如何?国家3锤定音

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问:房价下跌时如何投资房产盈利?

恒大首席经济学家任泽平说过:“房地产长期看人口,中期看土地,短期看金融”。对此,我有点不同的看法,我认为:“房价长期看发展、中期看政策、短期看炒作”。房地产的局域性比较强,同一个小区的房子,价格有的差别非常大。

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今后5年,房价走势如何?国家3锤定音。1、为什么长期看发展?我们把10年以上看作是长期。

一直以来,传统的房产投资的盈利方式只有一种,那就是涨价。只要房价上涨,那么买房人就获胜,也就是说,买房就是预期房价上涨并且收获房价上涨收益的货币化参与工具。

房子本身是用来休息、睡觉的地方,但是房地产发展40年来,逐渐变成了一个“金融商品”、“赚钱工具”。我想,初衷肯定不想这样。因为最开始是国家建房子,分给老百姓住,不收钱!后来逐渐开始社会化建房,各种房地产公司遍地开花,于是房子就变成了“商品房”;再后来,房子既然是商品了,开发商赚钱了,就继续生产“商品”,想方设法改进商品,提升价格,于是商品房就得以长期发展至今,依然很红火。整个过程是长期慢慢发展起来的,而不是人口多了,房地产就红火。有的小区入住率100%,但是价格很低;有的城市人口很多,但是房价不高;有的国家人口很多,但是房子价格没有我们国家的高。

其实,预期房价下跌,也是可以盈利的,卖房就是看跌并且收获房价下跌带来盈利的货币化参与工具。

2、为什么中期看政策?我们把5-10年看作是中期。

买房跟卖房的本质就是预期房价上涨或者预期房价下跌的两个方向的不同判断工具。买房跟卖房又是一对互相依附的共同体,成交就是这种判断预期的互相换手,也就是买方跟卖方对预期的判断正式开始。如果最终房价上涨了,那么买房的人就获胜了,如果房价下跌了。那么卖房的人就获胜了。

其实回顾刚刚过去的40年,经济规律上,基本上是5-10年一个周期。尤其是我们国家,5年一届,10年一轮,所以也决定了政策的周期性。通常前5年,房价受政策影响而上涨,后5年房价同样受政策影响而下跌。一个政策的制定到看到成效,通常是需要1-2年的时间,剩下的时间是不断地调整政策。远的先不说,就说2010-2015年,全国房价基本保持低位横盘,尤其是后三年,房价横盘不动,房地产陷入"死局”,很多这个时期手握多套房的人,会记忆犹新,一个字“愁”,愁啥?因为房子没升值,不卖,担心价格更低,卖了还舍不得,成“鸡肋”了!然后就是各种政策的宽松,比如贷款最低达到7折,首付20%,更甚至“首付分期”,不限购、不限售。各种政策的刺激下,到了2016年就开始上涨了。然后政策又开始调控、收紧,到了2019年,开始下跌了,这整个周期大约是10年的时间。

当然,还有一种期权的玩法,也分为看涨期权和看跌期权,我在后面的文章给大家做详细介绍。今天讲租房其实就是预期房价下跌的盈利工具。

3、为什么短期看炒作?我们把5年以内看着短期。

买房就是预期房价上涨并且收获房价上涨全部收益的方法。租房就是预期房租上涨并且收获预期内租金上涨全部收益的方法。

现在大家都希望房价能重回2015,原因是当时房价和现在比,很低!2016-2017年,两年时间,房价飞速上涨,为啥?“炒作”是直接原因,也就是大家常说的“炒房”。前期受政策的刺激,房价开始有点起色,手握大量现金的“富人”就开始买房,因为钱放银行利息太低。有些人买下一层楼、一个单元、或者一栋楼,这种人富人,一二线城市基本都有。最后全民加杠杆开始抢房子了。抢着买的东西,价格肯定是在高点上。房子建设毕竟需要1-3年的时间,抢房导致房子供应跟不上,最终导致房价在短期内被迅速推高!所以,短期的房价都是和“炒作”有关系。现在大户都不炒房了,所以房价又出现了迅速回落。

有人会说,租房是因为没钱,买房是因为有钱,只要有钱了必然就会结束租房改成买房。

买房,不要被自己的“思想”所误导,你“以为”房价是在低点或者高点了,实际或许不是。错的代价太重,我们要学会观察信号!国家3大信号,已经表明了,今后5年的房价走势

这个观点是错误的,或者说是站在了房价预期上涨的角度才做出的判断。正确的说法是即使没有钱,当认为房价会上涨也会想方设法找到钱来买房。比如很多大学生刚刚毕业根本没有钱,但是就买了房,根本原因就是担心以后房价上涨所以提前买房,买房的钱也是家里的六个钱包给凑的。

1、中央提出“房住不炒”。2016年提出后,先是一线大城市,比如北京、天津、上海、广州房价开始陆续企稳。随之2017年,国家提出建设雄安新区,但是当地楼市直接被“冻结”。其他一线城市房价开始大幅度上涨,接下来是三四线城市,直到现在,还有一些县城、乡镇的房价还在上涨。因为一个政策的实行和影响力,总是需要1-2年的时间。近三年,中央多次重申“房住不炒”,让房子回归居住属性。虽然目前房价开始企稳,但是在2019年12月份中央经济工作会议上,再次强调“房住不炒”,要求稳房价、稳预期。可以看出国家这次对楼市的调控决心很大。不是三两年就能结束的,可能会持续10年,甚至更长。直到改变大家对楼市的预期。

所以,买房的本质就是看涨,当认为房价必涨的时候,即使没钱也会找到钱来买房。当认为房价下跌的时候,即使有钱也不会买房。

2、大力发展“租赁住房”。近日的中央经济工作会议上提出,明年要大力发展租房,这也符合之前提出的“租售同权”的说法。租赁市场会逐渐完善,加强相关法律法规的建设,保障租房者的权益。从而提高“租房率”,盘活“空置房”。

那么认为房价会下跌,又需要房子住的人会怎么样呐,非常简单,租房就是刚需同时又是规避房价下跌风险的工具。

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