来自 新浦京房产 2019-12-21 19:22 的文章
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均价2.5万/㎡:为何还说这里是下一个热点?

核心提示:

北京有房的人赚的是谁的钱?是那些卖掉老家的房子然后凑首付来北京买房的新移民的钱。

在深圳、广州这样的中心城市“笼罩”下,珠海在诸多重大城市发展题材出现之前,被关注程度并不是很高。但或正因为如此,其潜力不小。

那么事实上珠海涨了吗?真的处于大涨前夕吗?

珠海的限购限售政策也需要了解一下:

4月住宅网签面积39.45万㎡,环比增长2.66%;斗门网签22.28万㎡,环比减少7.65%;金湾网签6.96万㎡,环比增长26.39%;市区网签9.01万㎡,环比增长17.65%;横琴网签1.20万㎡,环比增长24.46%。

受两个因素影响:1、山多地少,住宅总量限制,规划为2万余套;2、目前在此买住宅,考澳门大学可加分。

楼市是一条长长的食物链,只有处于顶端才能收割更多人。

编辑=阳阳 编审=周鑫

同样是海滨城市,甚至连广西的北海、防城港差都已经是1万多两万了,珠海的房价实在是太低了,潜力可期。

综合而言:

放眼全国,除了重庆、长沙,哪些一二线城市的房价还是1万多两万的?只有珠海。

珠海目前的房价态势和地段发展密切关联,基本态势如下:

相比北京上海,珠海的房价居然在要求5年社保的限购期间还维持住了,没有怎么跌!在这样严格的措施下,竟然维持住了!

1、目前横琴自贸区板块价值最高,投入大,发展势头猛,房价也最高。对资金预算要求高,且受限购影响最大。新房机会锐减中。

对于横琴自贸区,政府是打算用心经营这块土地五十年以上的,利用优惠政策真正把产业搞起来,所以横琴的产业发展潜力非常大,当然它的住宅用地也是非常稀缺的,卖一套少一套。

一是经济增长势头强劲。横琴自贸区、保税区、航空新城等承接产业、金融等经济新增长要素的能力较强。

珠海市大致分为4个板块:香洲、横琴、金湾、斗门。

3、目前珠海值得关注的板块中,对投资置业来说,横琴自贸区板块、“保十琴”板块和航空新城滨海商务区三个板块的价值性较高。

相对来说,因为它们的限购,导致了资金去到了二线城市。然后又因为二线城市相继限购,资金又去了三四五线城市。最终二三四五线城市房产价格都往上涨了,而北京和上海因为限购政策原因,房价没有同步大涨,反而显得性价比更高了。

1、香洲区:老城区,交通、医疗、商业等配套成熟,均价在2.5-4.5万/㎡。新盘少,二手房多。

据珠海中原研究中心与乐居数据统计,2019年4月珠海住房价格走势如下:

在“大湾区”迎来新的发展态势下,珠海成为香港、澳门、深圳经济外溢、置业外溢的良好区域之一。

首先,我们回顾一下近三年的调控政策。

2、航空新城滨海商务区板块:占地约4.5平方公里,临近珠海机场,是航空新城区域重点发展板块之一。这里将通过城际轨道、两所跨海大桥,大大缩短与珠海老城区、横琴半岛的距离,提高通达便捷度。

购房政策宽松

三个因素的存在,使得珠海关注度陡增,并正在成为“大湾区”置业值得关注的新热点:

中原地产监控4月住宅市区均价31512.37元/㎡,横琴均价44264.11元/㎡ ,唐家均价28452.24元/㎡,斗门均价14190.87元/㎡,金湾均价17438.82元/㎡。

二是房价仅为深圳均价的一半左右。深圳均价约4-8万/㎡、珠海均价约为2-3万/㎡,相比还处在“价格洼地”。

其实简单地认为珠海人口少,没有投资机会的人,都是被经验束缚、无法自我思考的人。

2、目前,外地人可在珠海全境买一套新房,局部需要年限不等的社保记录或人才证。普遍执行限售3年政策。

现在,请大家试想一个问题:如果以上这些城市其中一个放开限购政策,例如北京、例如上海,例如珠海,它的房价会怎样?

而投选的机会恰恰就在其中。

这个时候,可能有朋友可能会问了:横琴卖4万,是不是价格虚高了,还值得买吗?

2、符合人才政策,办理人才证,买房则无社保要求。商办类小户型产品,不限购不限贷。

香洲区是它们传统的市区,价格区间大概在3到6万之间。稍微贵一点的是香洲拱北这边,因为它这个地方是跟澳门之间的一个口岸。也有一些人在看好唐家湾,因为根据珠海市的规划,在那个地方会搞一个跟深圳前海之间的通道,直达前海。

2、从未来看,正在快速建设的“保十琴”板块、金湾区航空新城滨海商务区板块潜力大。

最近有朋友跟我说:珠海不如不北上广深,涨不起来吧?

2、金湾区:以航空新城为主体,航空产业为特色,正在发展中。住房均价在2-2.5万/㎡。新房和二手房均有。

香港有一句流传很广的投资真经:楼不怕贵,升完继续升。贱货无人要,便宜都不买。

1、珠海“近澳临深”,从深圳坐船1小时左右可到珠海;港珠澳大桥直通香港、澳门。深中通道建成后,更快捷。

因为没有新的购买力补充,所以上海就这样冷冻了两年。同样到了2019年初,压抑不住的上海成交回暖,上涨了一波,但是目前仍然看不到放开政策的迹象,所以真正大涨要在2022年。

投资看未来。目前这里刚起步发展,新房价格在2.3万/㎡左右,新拍土地楼面地价在约13500元/㎡以上,碧桂园、万科、保利等已进入,随着进一步发展未来房价还将走高。

珠海库存仅够8.91个月消化,低于正常的12个月

这里的商办类小户型,均价在2.5万/㎡左右,仅为横琴半岛商办类及住宅价格的约一半。从发展态势看,这里的商办类产品的未来价值提升、租住需求潜力是看得到的。

这就好比腾讯股票是很贵,垃圾股票是很便宜,但哪个更有潜力呢?

珠海交通及发展态势图

第二个是上海,2016年3月25日上海发布了新限购措施,把外地户籍购买上海住宅的社保要求升级到了要求5年,且不得补缴。

4、斗门区:以农业产业发展为特色,住宅均价在1.5-2万/㎡,为目前珠海房价最低区域。

很多城市都在说放开,也都在慢慢地放开,但是有哪个城市敢说它放的力度能大过珠海的。

聚焦一点看,从中长期投选的角度看,这两个板块的价值性和成长性值得重点关注:

图片 1

在经济量级上,2018年珠海GDP总量达到2914.74亿元,增速8%,在广东全省排第九,增速排全省第一。在“大湾区”内地9城市中排名靠前。

我以一个过来人的身份告诉大家:千万不要听信什么这里卖2万,那边卖5万,2万翻倍比5万翻倍更容易的鬼话。

三是承接外溢通道便捷。坐船1小时到深圳、深中通道、城际轨道建成后,将更快捷。

全市均价22349.7元/㎡,环比小幅上涨3.15%,同比上涨11.86%!

1、“保十门”板块:是珠海“保十琴”一体化发展的核心板块,占地约3.6平方公里以珠海保税区为核心,接老城区十字门商务板块和正在发展的横琴自贸区。

与深圳一样,未来珠海城市的制高点不会在老城区香洲的任何地方,而是会在横琴自贸区。

1、住宅方面,非户籍人士在全境可买一套新房。但在不同的区域,有不同年限的社保要求,在横琴新区,则需5年社保。

金湾与横琴自贸区的关系,非常类似深圳宝安中心与前海的关系。前者高端住宅,后者提供优质产业,发展经济。

从中,不难看出,目前珠海是鼓励买新房,而新房多在正在发展的区域,引导人口望“新区”流动,也有城市均衡发展的意图在内。

不说港澳,广东有1.1亿人,光珠三角就有6000多万人,同根同源,人们对珠海的认可还是很高的,这里面只要有1%的人到珠海抢房,珠海的房价就会蹭蹭地涨起来。

珠海各行政区经济总量、增速及人口密度如下:

珠海位列中国宜居城市排行榜第一名就不说了,它和海南一样也有着大海和沙滩,然后这边去香港购物也方便,去澳门赌一把也方便,去深圳跟人家谈生意也方便。

珠海地理位置上是北临中山、南临澳门、东近深圳。在经济发展和人口承接上,对澳门和深圳都有较为便利的条件。

珠海在2018年12月份下旬的时候,从5年缩减到了1年,但也还是要资格的。然而就在大约2019年2月份的时候,珠海它以不发任何文件的形式的放开了限购,其中金湾、斗门不需要交社保,不需要落户,外地人以家庭为单位直接就可购买一套!横琴、唐家湾仅需人才证明就能买房,方便快捷。

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2019年3月29日珠海金湾区航天新城拍了一块土地,楼面价17375元每平方。知道这个价格是什么价格吗?这是金湾的住宅均价!

从大的发展价值题材看,港珠澳大桥通车、横琴自贸区、保税区、航空新城、港澳居民置业等,是珠海近年来经济发展和楼市的主要看点。

因为珠海香洲区发展了很多年的原因,已经没什么土地了。横琴又被中央拿走做特区当中的特区了。

在“大湾区”置业,目前珠海是一个值得关注的热点。在珠海哪些板块价值前景较好,有什么样的产品可选择?

恰好这里面放开的城市是珠海,那么我们来看看珠海是不是涨了。

数据=珠海统计局 整理:前瞻产业研究院

网签成交量仅次于2016年,属于历年来第二高。量价齐升是大市行情到来的信号,已经有越来越多人进场抢货了,珠海一触即发!

3、横琴自贸区:近几年珠海、澳门两地对其建设投入大,商办类产品均价在3-4.5万/㎡,住宅均价4-6万/㎡。珠海价格最高区域!

从这一点上,我对珠海市场是非常有信心的,珠海的房价非常健康,粤港澳大湾区的利好政策使得珠海城市质量不断提升,很好地支撑了房价。说白了,珠海的房子,它值这个价!

在珠海投资置业,按照当前的房价、面积及总价测算,需要预算60万左右的资金即可。

它是先在2016年10月6日的时候,公布对外地户籍的限购措施。刚开始是1年,且不得补缴。你以为你有慢慢缴的机会,对不对?结果上面见到整个广东的财富家庭都来珠海抢房,房价还是摁不住,然后珠海在2017年4月8日的时候升级了限购措施,将外地户籍购买珠海房子的社保年限,从1年升级成了5年,且不得补缴!

当然了,还有人喊出了金湾将是珠海未来市中心的口号。我不觉得对,但是大家可以听一听,感受感受珠海以金湾为中心大力建设珠海西部的一个宏伟计划。否则市场上是不会出现这种声音的。

如果投资是做这么简单的数学题,那就好办了。1万的甘肃,肯定比5万的上海有潜力。

第一个是苏州,苏州在这一轮行情当中,还没怎么涨就被上面出台政策大力打压,以致苏州的行情往后推迟了一段时间,直到2019年初才释放了一波购买力,大涨一回。

当然,珠海是海滨城市,北方土豪的购买力也是非常强劲的。毕竟海南买不了,珠海还是不错的。

大量的人口袋里面有钱,但就是买不进去。

金湾这个位置非常方便,去珠海机场15分钟,澳门机场20分钟,到香洲区华发商都20分钟。是一个典型的四通八达之地。同时这个地方和横琴之间,还在修一座名叫金海的大桥,这座大桥连接横琴新区与珠海金湾国际机场之间,预计在2020年全线通车。在通车之后,这个地方等于就是横琴新区的后花园了。

除了横琴,很多人还会问在金湾和斗门这两个区,哪个未来会更好一点。当然是金湾区。从规划上来讲,它是更棒的,而且离机场很近,还是规划当中的航天新城。闻名全国的珠海航展,就是在这边办的。

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还有一个现象,我认识一个办珠海户口、人才证明破限购的朋友,他告诉我这几个月来,生意已经爆了,咨询量激增,人们都想着办法涌入珠海。这种现象像极了2015年的深圳。广东人对于金钱的嗅觉,实在太灵敏。

全市住宅成交约3763套,环比下降1.53%,同比则大增83.61%!

再来看看不同板块的走势:

无论是成交价还是成交套数,珠海同比大幅上涨。

放开限购,凭身份证就能买房,现在的珠海,已经不是广东省的珠海,粤港澳大湾区的珠海,而是整个中国中产阶层的珠海。这么大基数的一个购买力集中往一个城市涌入的时候,会发生什么事情?

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