来自 新浦京房产 2019-12-21 19:22 的文章
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北京房东终于成了弱势群体

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最近几天,水木一篇《资本盯上租房,要吸干年轻人的血吧》和我爱我家副总裁胡景晖的辞职将自如蛋壳这些长租公寓推上了风口浪尖。

最近这一两个月,北京的有产者、长租公寓品牌的房东们,陆续接到了自如、蛋壳、相寓的电话,这些二房东们的诉求只有一个:

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降价。

在租房过程中,传统的中介机构,起到的作用就是把房东和租客搓合到一起,收取一笔中介服务费。

房东、二房东们共同组成了租赁行业的供给端,他们曾是利益攸关的同盟,现在,这个同盟关系要面临瓦解的风险了。

而自如、蛋壳这些住房租赁企业,与链家、我爱我家这些传统的中介机构明显不同。

去年,蛋壳在昌平北七家的冠华苑小区获取了400多套房源,这么多毛坯房,蛋壳给出的收房价格是两居室4500元。上个月,业主收到蛋壳的电话通知,要求整个片区的房租要降到3000元。

首先,租赁企业没有自己的房源,它需要从房东手里把房子收上来,作为出租房源。然后再把这些房源出租给租客,从中渔利,也就是俗称“二房东”。

有自如的业主在水木论坛嘲笑了一通蛋壳,夸赞链家家大业大,说完这话第二天,他就接到了自如的电话,要求降房租。

影响二房东扩张的主要现金流因素是:收房与出房的时间差导致的押金租金占用;装修款一次性支付及长期摊销导致的资金占用。上述两项资金解决能力高低,将直接影响二房东的运营能力及扩张能力。

这是一次集体性的撤退,自如、我爱我家旗下的相寓、蛋壳等下了狠心,不惜提供违约金,也要硬着头皮让房东把租金降下来。

如果要做一个上规模的二房东,可不仅仅是收房出房,赚取简单差价这么简单。要上规模,意味着必须放杠杆,而利用未来的租金收入现金流做一个加杠杆的金融游戏就是一条显而易见的路。

自如的朋友说,他们与房东协商降价的房源集中在豪宅以外的整租与合租房源:

不少租客反映,在长租公寓租房,只要是选择“押一付一”方式,公寓管家都会要求租户做“租金贷”:租客与金融机构签署一至两年贷款协议,金融机构将贷款打到租赁企业账户,租客再按月还贷款抵房租。而金融机构还可以将这部分住房贷款分期资产做成ABS再次割韭菜。

收益差的、不好租的、有隔断间的。

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7月8日,北京市公布了新版的《北京市住房租赁合同》示范文本,一同发布的,还有针对中介机构与房主的出租、承租经纪服务合同。

其实,这就是一个精心设计的完美的金融游戏。

此前,大家一直在使用的租赁合同版本,其实是2008年发布的。11年过去,很多事情已经不一样。在新的示范文本中,有一条规定是让所有长租公寓企业感到震动的:

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不得改变房屋内部结构分割出租、出租房屋人均居住面积不得低于5平方米、每个房间居住的人数不得超过2人。

首先,租赁企业作为“二房东”,给房主的租金是按月付的;但从租客那里一次性收了一到两年的租金。

这几乎是让长租公寓企业晕厥的规定,翻译过来,这个规定的意思很明白:

其次,租户做的贷款,应该由租户自由支配,房东也是按月收房租,凭什么要划到租赁企业账上由企业使用,这岂不是相当于借了一笔无息资金给租赁企业?

不能打隔断。

最后,租赁企业利用这一笔资金再次收房扩大杠杆规模,抬高房源价格,吸引更多的房东进来。

从那天开始,很多人回到自己的出租房后就发现,墙被砸掉了,门被推倒了。这个趋势延续了几个月,长租公寓企业们终于醒悟,这次,是来真的了。

我爱我家副总裁胡景晖表示,以自如、蛋壳公寓为代表的长租公寓运营商,为了扩大规模,以高于市场正常价格的20%到40%在争抢房源,人为抬高收房价格,这种行为扰乱了业主的心态,吊高了业主的胃口,让业主也开始要高价。

隔断间的历史要终结了。

一方面,这些长租公寓重装修、N+1出租模式加剧租房价格上涨,长租公寓企业一味满足资本市场胃口,现在发展严重跑偏,完全破坏正常房屋租赁市场。违背市场规律的运营将受到市场惩罚。目前房租上涨带来的影响还在发酵,有关部门已经出手约谈。

链家在2017年就发布数据说,北京有35%的人在租房,按照北京常住人口2100万计算,北京大约有735万人在租房。这应该是最保守的数据。从全国来讲,大概有超过2亿人租房住。

另一方面,租赁企业出现资金链断裂已有“爱公寓”的先例。一旦出了问题这个“锅”肯定是租客背,房东会因无法按月收到租金而收回住房,而已经贷款支付了一到两年租金的租客,不但个人信用受损,还得一边继续还款,一边面临无房可住的窘境。这究竟是个人在做消费贷款,还是租赁企业假借租客之名加杠杆,并将杠杆转移给了个人?

这个庞大的市场,孕育了自如、我爱我家相寓、蛋壳等一批长租公寓企业。

这样的金融游戏隐含的金融风险到底有多大,对租客会造成多大伤害,对社会会造成多大的影响,很难想象。

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