来自 新浦京房产 2019-12-11 19:39 的文章
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众房企业绩PK “利润王”恒大净利领先

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自从恒大去年年中,首度成为全行业“利润王” 之后,这个头衔就被恒大牢牢占据。昨日,公布的恒大2018年中期业绩,更是让多数券商分析师相信,全行业短期内将再无企业有能力撼动恒大地位。

今年公布的半年报显示,公司的核心净利润率已经达到18.3%,截至今年年中净利润总额已经达到530亿元。根据已经公布的龙头房企半年报数据,恒大地产的利润是=万科、碧桂园、保利、绿地的总和。

恒大地产总裁夏海钧更是透露,目前恒大的平均土地楼板价仅1683元/平米,且68%分布在一二线城市。这一楼板价,远远低于龙头房企中任意一家。按照恒大地产上述取得土地储备的成本,以及平均合同销售价格,地价占成本比重,也是龙头房企中最低的。显然,未来恒大的利润率空间还能进一步增长,恒大将会常年蝉联“利润王”。

土地储备高达3.05亿平米

截至目前,恒大的土地储备也许是行业中最低的。在恒大公布半年业绩前,碧桂园曾担当过短暂的“地产业成本王”,碧桂园今年前6月的拿地成本是2387元/平米,对比上半年平均9399元/平米的单价,地价约是售价的25%,在行业中属于成本比较低的公司。

根据和讯房产对TOP20 企业公布的地价/上半年平均销售价格不完全统计,旭辉的成本已经达到售价的42%、中南建设、龙湖、万科等也达到售价的1/3,即使拿地成本较低的新城也要达到售价的20%左右。

但恒大的地价占今年平均销售价格的比例,只有15.93%。

和碧桂园有四成以上的土储是在三四线城市不同,恒大的土地储备中占到68%处于一二线城市,三线城市只有32%,四线城市目前尚没有进入。

另外,恒大还有总价值440.6亿元的旧改项目,平均成本仅1446元/平米,其中43%的面积位于一二线城市。

这些土地储备,不仅价格低廉,而且规模很大。随着中国人口进一步向大都市圈集中,这些土地未来的价值会变得更高。

费用有效控制:成本强有力控制

恒大的净利润大幅提升不仅得益于土地成本低廉,还得益于成本控制力度。

今年的房地产行业,企业的管理费用和销售费用增幅,大幅领先于业绩增长。比如,龙湖上半年的销售规模增幅只有4.8%,但管理费用的开支却达到了96%;万科的销售规模增幅是9.9%,但管理费用增长达到66.74%;旭辉的销售规模增长是40%,但管理费用开支增长66.74%;富力的销售规模增长了47%,但管理费用开支却超过了79.92%。

而恒大采用统一规划、统一招标、统一配送的标准化运营模式,大幅降低销售、管理、财务三大费用。半年报显示,上半年销售管理费用率同比下降近两个百分点。

恒大还通过提升产品附加值,增加产品性价比。

项目施工单位必须为全国前十强,所用材料均为国内外知名品牌,园林环境均按豪宅标准设计,并通过配套先行、升级物业服务、完善售后等措施,不断增加产品附加值,为老百姓提供高品质、高性价比的精品住宅。

同时,恒大连续三年实施无理由退房,通过不断提升产品附加值,保证了毛利率及净利率稳步上升。此外,恒大还于2017年提前偿还1129亿永续债,释放出巨量利润空间。

将实现高分红

恒大在拥有3.05亿平方米土地储备的基础上,还有大量未纳入土地储备的旧改等项目,总规划建面高达7285万平米,合计提供约5万亿的可售货值。若维持6000亿年销售额,足以支持未来8年的销售,若年销售额增长至8000亿,也足以支持未来6年的销售。以上半年17.7%的净利率估算,5万亿的可售货值有望在未来数年带来超8800亿的净利润。

根据此前公告,公司将分派2016年及2017年年度股息,总额达创纪录的168亿港元,每股分红1.287港元,分红回报率达5%。

中金预计,随着恒大盈利能力持续提升,预计2018年及2019年年度股息将达2.33港元/股以及2.95港元/股,相当于9.5%与12%的分红回报率。

市场预计恒大将恢复“年年分红”的惯例,2018年的分红预计在明年3月年报发布后派发,投资者若在9月27日前购入恒大股票,短短半年内就可获得近三年的两次巨额分红,分红回报率高达15%。

由于目前恒大的平均市盈率仅5倍左右,远远低于行业平均水平,也低于其他的龙头房企。随着恒大的高分红政策延续,未来整体市值可能会有较大的上升空间。

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在宏观层面,国家继续坚持“房住不炒”的基本原则,行业调控不断深化,地方政府的限购政策纷纷加码;在行业层面,随着行业集中度的不断攀升,为了抢占生存空间,许多二线地产商纷纷喊出千亿小目标,而头部几家地产公司的龙头争夺战,也日趋激烈;在金融层面,随着国家坚定实施去杠杆政策,对于资金驱动型的地产行业来说,融资压力可想而知。

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在这样的背景下,今年房地产企业的压力陡增,一方面是源于政策面和行业面带来的销售压力,另一方面则是金融环境的限制带来的资金压力。

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一、半年净利润530亿,恒大稳居“利润王”

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首先,我们将恒大2018年中报的主要财务数据摆出来,同时与其2017年同期数据做一个对比:

从财务数据来看,恒大2018年上半年的业绩可谓是花团锦簇:

资产规模方面:总资产将近1.8万亿,同比增长18.55%,净资产同比大增34%,达3245.26亿,创出历史新高。

经营方面:营收持续爆发,同比大增60%,突破3000亿大关,这是中国首家半年度营收突破3000亿的地产公司,创中国地产行业有史以来最高记录,这一数据也超过了万科和碧桂园之和。

利润方面更是惊人,18年上半年恒大砍下530亿净利润,同比大增129.28%,530亿是什么概念?从已经公布半年报的四家龙头房企数据来看,碧桂园、万科、保利、绿地的净利润分别为163.2亿、135.2亿、93.1亿、82.96亿,恒大半年净利润超过四家企业之和!坐稳了“利润王”的宝座。

主要盈利指标:上半年恒大的毛利率、净利润和净资产收益率分别为36.24%、17.65%、18.71%,都比往年有所提升,其中销售净利率增幅超4成,而净资产收益率(平均)更是大增75.85%。

负债方面:自去年以来,恒大坚定不移的去杠杆,先是在去年上半年还清了1129亿永续债,然后进一步削减外部借款,所以我们看到,到18年中期,恒大净负债率下降至127.3%,同比下降幅度近5成。

销售方面:恒大上半年合同销售金额3041.8亿,同比增长24.6%。

土地储备:截止到2018年6月30日,恒大土地储备面积共3.05亿平米,同比增长10.51%。

辣么,问题来了,恒大为何今年的利润增长如此彪悍?大致有以下几个原因:

(1)超前的土地储备战略:半年报显示,恒大土地储备达3.05亿平方米,土储成本为1683元/平方米,为龙头房企中最低。

(2)强有力的成本控制:采用标准化运营模式,大幅降低销售、管理、财务三大费用。半年报显示,上半年销售管理费用率同比下降近两个百分点。

(3)提升产品附加值:大力打造全环节精品,项目施工单位必须为全国前十强,所用材料均为国内外知名品牌,园林环境均按豪宅标准设计,并通过配套先行、升级物业服务、完善售后等措施,不断增加产品附加值,为老百姓提供高品质、高性价比的精品住宅。同时,恒大连续三年实施无理由退房,通过不断提升产品附加值,保证了毛利率及净利率稳步上升。

(4)提前偿还永续债:2017年提前偿还1129亿永续债,释放出巨量利润空间。

二、巨头争霸:恒大、万科、碧桂园核心财务、经营数据PK

根据2018年3月中国房地产协会和上海易居房地产研究院联合发布的中国房地产开发企业500强测评成果,恒大、碧桂园、万科位列地产行业前三甲,这三家公司不管是资产规模、销售规模、盈利规模,都已经甩开其他竞争对手至少一个身位,堪称中国地产行业的“三巨头”。那么下面,我们就将三巨头2018年中报的主要财务和经营数据来进行PK。

1资产规模PK

总资产规模上,恒大以17698.88亿,力压万科和碧桂园,净资产方面,恒大为3245.26亿,这一金额几乎逼近万科和碧桂园两者之和,这说明在资产规模上,恒大已经将万科和碧桂园甩开不止一个身位。

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